Administração de imóveis é o serviço em que uma empresa ou um profissional cuida do imóvel de outra pessoa em troca de uma comissão. Isso inclui locação, manutenção, financeiro e relacionamento com quem ocupa o imóvel. No aluguel anual, administra-se um contrato. Na temporada, administra-se uma operação que recomeça a cada reserva.
Em resumo:
- A administração de imóveis pode cuidar de um aluguel anual ou de um aluguel por temporada, que tem prazo de até 90 dias por locação, segundo a Lei do Inquilinato.
- No aluguel anual, a administradora costuma cobrar um percentual do aluguel mensal. Na temporada, cobra uma comissão sobre cada reserva.
- Na temporada, toda reserva tem três valores: valor total, valor bruto das diárias e repasse.
- Antes de contratar, compare contratos: o que está incluso, como se cobra, quando se repassa e como se sai.
O que é administração de imóveis?
A administração de imóveis é a gestão de um imóvel de terceiros por contrato. Quem administra cuida da locação e da operação, e o proprietário recebe o resultado já descontada a comissão. Também se usa o termo administração de propriedades para o mesmo serviço.
A Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, rege a locação de imóveis urbanos no Brasil. Ela define direitos e deveres do locador e do locatário, além de regras de pagamento, reajuste e rescisão. A mesma lei trata das duas modalidades:
- Aluguel anual (longa duração): contrato mais longo, com um inquilino que mora no imóvel e paga um valor mensal com reajuste.
- Aluguel por temporada: segundo o art. 48, é a locação para residência temporária "contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel". O art. 49 permite ao locador receber os aluguéis de forma antecipada. Por isso, as reservas na Seazone têm limite de 90 dias.
O que faz uma administradora (ou um administrador) de imóveis?
Uma administradora de imóveis cuida de tudo o que acontece entre o anúncio e o repasse do dinheiro ao proprietário. O administrador de imóveis autônomo e a empresa trabalham da mesma forma: por meio de um contrato de administração que define o que está incluso e como é cobrado. A lista de serviços muda conforme a modalidade.
O que faz o administrador de imóveis no aluguel anual
No aluguel anual, os serviços mais comuns são estes:
- Avaliação: sugere o valor do aluguel e ajustes para tornar o imóvel mais atrativo.
- Divulgação e análise do inquilino: anuncia o imóvel e avalia quem quer alugar.
- Contrato de locação: prepara a documentação de acordo com a Lei do Inquilinato.
- Vistoria de entrada e de saída: registra o estado do imóvel antes da ocupação e depois da saída do inquilino.
- Cobrança e repasse: acompanha os pagamentos, trata atrasos e repassa o aluguel ao proprietário.
- Apoio jurídico: conduz as questões burocráticas em caso de quebra de contrato ou problema com o inquilino.
O que faz o administrador de imóveis no aluguel por temporada
Na temporada, a operação se repete a cada hóspede. Na gestão completa da Seazone, ela inclui:
- Anúncios em várias plataformas: criação e otimização no Airbnb, Booking, Expedia e Stays, com fotos profissionais e descrição.
- Preço dinâmico: a diária muda conforme a demanda de cada data, e não uma vez por ano.
- Atendimento ao hóspede: atendimento 24 horas e anfitrião presencial no check-in e no check-out.
- Vistoria a cada reserva, e não só na entrada e na saída de um inquilino. Entenda como funciona a vistoria no aluguel por temporada.
- Limpeza, lavanderia e enxoval entre uma reserva e outra.
- Manutenções preventivas e corretivas.
O proprietário acompanha reservas, receitas, ocupação, avaliações e bloqueios de calendário pela Wallet, o painel do proprietário. Para uma visão mais ampla do tema, veja o guia de gestão de aluguel de temporada. Se a sua dúvida é específica sobre o Airbnb, leia administradora de Airbnb: o que faz e quando vale a pena.
Qual a diferença entre imobiliária e administradora de imóveis?
A diferença entre imobiliária e administradora de imóveis está no foco do trabalho. A imobiliária costuma atuar na intermediação de compra, venda e locação, aproximando as partes. A administradora cuida da gestão contínua do imóvel depois que a locação começa.
Na prática, os papéis se misturam. Muitas imobiliárias também administram imóveis, e muitas administradoras também anunciam e encontram inquilinos. Por isso, o que vale é o contrato: ele diz quais serviços estão inclusos, quem responde por cada etapa e como cada um é cobrado.
Na temporada, existe ainda outro modelo. A Seazone é gestora de anúncios, não intermediária de aluguel: quem aluga é o proprietário, diretamente nas plataformas. Nós não alugamos o imóvel diretamente nem atuamos como intermediária oficial das plataformas.
Aluguel anual × temporada: o que muda na administração?
A administração muda principalmente na frequência da operação e na forma de cobrança. No aluguel anual, há um contrato e um inquilino por vários meses. Na temporada, cada reserva é uma nova locação, com outro hóspede, outra limpeza e outra vistoria.
Tabela 1 — Administração no aluguel anual e por temporada
AtributoAluguel anualAluguel por temporada
Prazo do contrato
Longo, regido pela Lei do Inquilinato
Até 90 dias por locação (art. 48)
Quem ocupa
Inquilino
Hóspede
Frequência da operação
Na entrada e na saída do inquilino
A cada reserva
Preço
Fixo, com reajuste periódico
Dinâmico, por data
Como a administradora cobra
Percentual do aluguel mensal
Percentual sobre cada reserva
Canais
Portais e imobiliárias
Airbnb, Booking, Expedia, Stays e site próprio, entre outros
Custos do proprietário
Taxa de administração; os demais encargos seguem o contrato de locação
Comissão, taxas das plataformas, contas do imóvel, manutenção, enxoval e mobília
Fonte: Lei 8.245/1991 e políticas da Seazone para proprietários (ago. a out./2026).
Os dois regimes não são diretamente comparáveis. A temporada tem custos que o aluguel anual normalmente não tem, e a receita varia mais ao longo do ano. Por isso, nossa recomendação é comparar pelo que sobra no fim, depois de todos os custos. Aprofundamos essa conta em temporada ou contrato anual: qual compensa.
Quanto cobra uma administradora de imóveis?
Uma administradora de imóveis cobra um percentual da receita do imóvel, e esse percentual depende da modalidade, da empresa, da cidade e do imóvel. Não existe tabela oficial: cada administradora define o próprio preço em contrato.
Como as administradoras cobram
No aluguel anual, a cobrança costuma ser um percentual do aluguel mensal. Como exemplo publicado, o QuintoAndar informa taxa de administração de até 9,3% do aluguel mensal, com mínimo de R$ 160, segundo o guia da própria empresa (atualizado em 03/09/2026).
No aluguel por temporada, a cobrança costuma ser uma comissão sobre cada reserva. Na Seazone, não há mensalidade fixa: só se paga quando há reserva. O percentual depende do contrato, da cidade e do imóvel, e vem na proposta.
Como comparar propostas de administração por temporada?
A forma mais segura de comparar propostas de administração por temporada é olhar o serviço incluso e o repasse final, não só o percentual. Algumas empresas fazem só o anúncio; outras cuidam de limpeza, vistoria, manutenção e atendimento presencial. Pergunte também sobre qual valor a comissão incide: o valor total da reserva ou só as diárias. A mesma taxa, aplicada a bases diferentes, gera repasses diferentes.
Quanto as plataformas cobram
Antes da comissão, as plataformas ficam com a parte delas. As taxas que informamos aos proprietários são:
Tabela 2 — Taxas das plataformas informadas pela Seazone
PlataformaTaxa
Airbnb
16% a 18% + IVA variável
Booking
15% a 18%
Stays
15%
Decolar
15%
Expedia
Variável
Fonte: política financeira e de repasse da Seazone para proprietários (26/08/2026). As taxas são calculadas sobre diárias e limpeza e ficam com a plataforma. No Airbnb, soma-se o IVA, de valor variável, conforme a plataforma.
Para escolher onde anunciar, compare Airbnb ou Booking.
A conta da temporada: valor total, bruto e repasse
Toda reserva por temporada tem três valores, e entender cada um evita surpresa no extrato:
- Valor total: o que o hóspede paga à plataforma. Soma as diárias, a taxa de limpeza e a taxa da plataforma.
- Valor bruto das diárias: o que sobra das diárias depois que a plataforma retém a taxa dela e a limpeza vai para o anfitrião. É sobre esse valor que se calcula a comissão.
- Valor de repasse: o bruto das diárias menos a comissão da administradora. É o que vai para o proprietário.
Veja como a conta fecha num exemplo.
Tabela 3 — Da reserva ao repasse (exemplo ilustrativo)
EtapaValor
Diárias da reserva
R$ 1.000,00
Taxa de limpeza
R$ 150,00
Taxa da plataforma (15% sobre diárias + limpeza)
R$ 172,50
Valor total pago pelo hóspede
R$ 1.322,50
(−) Taxa da plataforma, que fica com a plataforma
− R$ 172,50
(−) Taxa de limpeza, que vai para o anfitrião
− R$ 150,00
Valor bruto das diárias
R$ 1.000,00
(−) Comissão fictícia de 10%
− R$ 100,00
Repasse ao proprietário
R$ 900,00
Exemplo hipotético com números redondos. A comissão de 10% é fictícia, só para facilitar a conta, e não é a comissão da Seazone nem uma média de mercado. A taxa da plataforma varia conforme a tabela 2.
A taxa de limpeza é paga pelo hóspede, uma vez por estadia. O proprietário só paga limpeza quando ele mesmo usa o imóvel.
Quer ter uma referência de receita antes de decidir? Você pode calcular quanto seu imóvel pode faturar por temporada. A calculadora usa o faturamento real dos últimos 12 meses de imóveis de mesmo perfil e mostra a mediana do faturamento bruto. Como diz a própria página, "é uma estimativa, não uma promessa de ganho".
Como funciona o repasse e a gestão financeira?
O repasse é a transferência do dinheiro das reservas ao proprietário, já descontadas as taxas e a comissão. Na Seazone, o repasse acontece no dia 10 de cada mês, mas o mês de fechamento da reserva depende da plataforma, porque algumas repassam mais tarde.
Tabela 4 — Calendário do repasse na Seazone
Plataforma da reservaMês em que a reserva fechaPagamento
Airbnb, Stays e site Seazone
Mês do check-out
Repasse no dia 10 de cada mês
Booking, Decolar e Expedia
Mês seguinte ao check-out
Repasse no dia 10 de cada mês
Fonte: política financeira e de repasse da Seazone para proprietários (26/08/2026).
Se em algum mês as despesas superarem as receitas, o saldo negativo não é cobrado à parte. Ele vai para o mês seguinte e é abatido pelas próximas receitas.
Impostos, contrato e condomínio: o que o proprietário precisa saber?
O proprietário precisa olhar quatro temas antes de contratar: imposto de renda, reforma tributária, regras de saída do contrato e convenção do condomínio. Nenhum deles depende só da administradora, e em tema tributário a orientação é sempre falar com um contador. As regras fiscais desta seção seguem as políticas da Seazone validadas pela Contabilidade Seazone.
Imposto de renda
Segundo a regra vigente em setembro/2026, o IRPF considera os valores brutos das reservas. O Carnê-Leão, recolhimento mensal do imposto de renda sobre rendimentos sem retenção na fonte, pode se aplicar. A Seazone emite nota fiscal só da comissão. Ela não emite DIMOB, a declaração de atividades imobiliárias entregue à Receita Federal, nem informe de rendimentos. Para a declaração, a Wallet tem o Relatório Fiscal de Reservas. Consulte seu contador para o seu caso.
Reforma tributária (IBS/CBS)
Segundo a regra vigente em setembro/2026, a estadia de até 90 dias segue as regras de hotelaria na reforma tributária. A cobrança começa em 2027 para quem se enquadrar em um destes critérios:
- olhando 2026, receita de aluguel acima de R$ 240 mil e quatro ou mais imóveis alugados (as duas coisas juntas); ou
- olhando 2027, receita de aluguel acima de R$ 288 mil no próprio ano, com qualquer quantidade de imóveis.
Os limites somam a receita de aluguel do CPF inteiro, de todos os imóveis, inclusive os administrados fora da Seazone. A contagem é por imóvel, não por reserva. As regras completas estão na FAQ da reforma tributária para quem aluga por temporada. Pontos como a alíquota final ainda dependem de ato oficial. Consulte seu contador para saber se a regra vale para você.
Prazo de contrato e saída
O prazo de aviso para encerrar a gestão varia por contrato, em geral entre 30 e 90 dias. As reservas confirmadas são respeitadas durante o aviso. Leia essa cláusula com atenção antes de assinar.
Condomínio pode proibir?
O condomínio pode ou não impedir a locação por temporada, e ainda não há regra definitiva. O STJ afetou o Tema repetitivo 1.443 (REsps 2.272.537 e 2.272.536) para decidir se a cláusula de destinação residencial da convenção basta, sozinha, para impedir a locação por plataformas, segundo o Migalhas. Até o julgamento, a convenção e as decisões da assembleia do seu condomínio contam.
Quais as vantagens de contratar uma administradora?
A principal vantagem de contratar uma administradora de imóveis é transferir a operação e a burocracia para quem faz isso todos os dias. Os ganhos mais comuns são:
- Tempo: o proprietário não precisa atender inquilino ou hóspede, nem cuidar de limpeza e manutenção.
- Vistoria e registro: o estado do imóvel fica documentado.
- Precificação: na temporada, o preço considera concorrentes diretos, ocupação atual e projetada da região, sazonalidade, eventos e histórico do imóvel. O foco é o faturamento total do mês, não a diária isolada.
- Desempenho do anúncio: avaliações, calendário disponível, fotos e preço competitivo pesam nas plataformas, e a administradora trabalha esses pontos.
- Distância: não é preciso morar perto do imóvel.
Detalhamos esses ganhos em 7 benefícios de terceirizar a gestão do aluguel por temporada.
Riscos e pontos de atenção
A administração também tem custos e limites, e vale conhecê-los:
- Custo da comissão: ela reduz o que sobra. Compare pela receita líquida, não pela taxa isolada.
- Menos controle direto: decisões de preço e anúncio ficam com a gestora. Um painel com reservas, receitas e bloqueio de calendário ajuda a acompanhar.
- Receita variável na temporada: ocupação e diária mudam com a época do ano e com a oferta da região.
- Danos: na Seazone, a equipe intermedeia com o hóspede, e existe a proteção opcional EasyCover, que cobre danos acima do depósito de segurança das plataformas. Custos de conservação seguem com o proprietário, conforme o contrato.
Como escolher uma administradora de imóveis: checklist
Escolher uma administradora de imóveis é, antes de tudo, comparar contratos. Leve estas perguntas para a conversa e peça as respostas por escrito.
Tabela 5 — Perguntas para fazer antes de contratar
PerguntaPor que importa
O que está incluso e o que é cobrado à parte?
Limpeza, enxoval, manutenção e fotos mudam o custo final
Cobra mensalidade ou só quando há reserva?
Com mensalidade, você paga mesmo com o imóvel vazio
A comissão incide sobre o total ou sobre as diárias?
A mesma taxa pode render repasses bem diferentes
Quando repassa o dinheiro?
O calendário muda por plataforma
O que acontece com saldo negativo?
Pode ser cobrado à parte ou abatido depois
Quem responde por dano causado por hóspede?
Define quem negocia e quem paga
Como define o preço da diária?
Preço parado perde receita na alta e reservas na baixa
Qual o prazo de aviso para sair?
Afeta reservas futuras e a troca de gestora
Que relatório fiscal entrega?
Facilita a declaração de imposto de renda
Tem equipe presencial na cidade do imóvel?
Check-in, vistoria e manutenção dependem disso
O que deve constar no contrato de administração?
O contrato de administração de imóveis deve registrar por escrito tudo o que o checklist pergunta. Antes de assinar, confira se ele traz:
- Serviços inclusos e serviços cobrados à parte.
- Forma de cobrança: percentual, base de cálculo e se há mensalidade.
- Repasse: data de pagamento e tratamento do saldo negativo.
- Responsabilidades: quem responde por danos, manutenção e contas do imóvel.
- Preço: quem define a diária ou o aluguel e com quais critérios.
- Saída: prazo de aviso e o que acontece com as reservas ou o contrato de locação em andamento.
- Relatórios: que informações financeiras e fiscais o proprietário recebe.
Em caso de dúvida sobre alguma cláusula, consulte um advogado.
Administração de imóveis por temporada com a Seazone
A Seazone foi fundada em 2018, em Jurerê, Florianópolis (SC). Hoje administramos mais de 3,6 mil imóveis em 51 cidades de 15 estados (dados de outubro de 2026).
A gestão completa inclui anúncios no Airbnb, Booking, Expedia e Stays com fotos profissionais, precificação dinâmica, anfitrião presencial no check-in e check-out, atendimento 24 horas, vistoria a cada reserva, limpeza e lavanderia, manutenções e acompanhamento pela Wallet.
Atendemos quem faz a gestão sozinho e não tem mais tempo, quem aluga por ano e quer migrar, quem tem imóvel fechado gerando despesa e quem já anuncia e está insatisfeito. Para contratar, o caminho é:
- Preencher o formulário.
- Conversar com um especialista e receber a proposta.
- Fazer fotos, anúncio e preparação do imóvel.
- Acompanhar tudo pela plataforma.
Conheça os detalhes da administração de imóveis por temporada com a Seazone.
Como ser administrador de imóveis?
Para ser administrador de imóveis, é preciso dominar algumas competências que sustentam a administração de propriedades no dia a dia:
- Contratos: elaborar e interpretar contratos de locação e de administração.
- Organização: manter a documentação de cada imóvel em dia.
- Preço: acompanhar o mercado para cobrar um valor coerente.
- Legislação: conhecer a Lei do Inquilinato e as regras do setor imobiliário.
- Finanças: controlar receitas, despesas e repasses de cada proprietário.
- Divulgação: saber em quais canais anunciar e para qual público.
Se o seu interesse é operar imóveis por temporada na sua cidade, conheça o modelo de anfitrião local nas franquias da Seazone.
Perguntas frequentes
Pago alguma coisa se meu imóvel de temporada não tiver reserva?
Na Seazone, não há mensalidade fixa: a comissão é um percentual sobre cada reserva, então só se paga quando há reserva. Se em algum mês as despesas do imóvel superarem as receitas, o saldo negativo não é cobrado à parte. Ele vai para o mês seguinte e é abatido pelas próximas receitas.
Quando o proprietário recebe o repasse do aluguel por temporada?
Na Seazone, o repasse cai no dia 10 de cada mês. Reservas do Airbnb, da Stays e do site Seazone fecham no mês do check-out. Reservas do Booking, da Decolar e da Expedia fecham no mês seguinte, porque essas plataformas repassam mais tarde.
Preciso morar perto do imóvel para alugar por temporada?
Não é preciso morar perto do imóvel para alugar por temporada com uma administradora. O anfitrião local faz check-in, check-out e vistoria e acompanha limpeza e manutenção. O proprietário acompanha reservas, receitas e bloqueios de calendário pela Wallet, de onde estiver.
A administradora declara meu imposto de renda?
Não, a Seazone não declara o imposto de renda do proprietário nem emite DIMOB ou informe de rendimentos. Ela emite nota fiscal da comissão e disponibiliza na Wallet o Relatório Fiscal de Reservas. Segundo a regra vigente em setembro/2026, o IRPF considera os valores brutos das reservas. Consulte seu contador.
O que acontece com as reservas se eu encerrar a administração?
As reservas confirmadas são respeitadas durante o prazo de aviso. Esse prazo varia por contrato, em geral entre 30 e 90 dias. Confira a cláusula de saída antes de assinar.
Administradora de imóveis precisa de CRECI?
A resposta depende da atividade que a administradora exerce. A Lei 6.530/1978 regulamenta a profissão de corretor de imóveis e atribui a ele a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis. Para saber se o seu caso exige registro, consulte o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) do seu estado ou um advogado.
Quer que a gente cuide do seu imóvel por temporada? Fale com um especialista da Seazone e receba uma proposta para o seu imóvel.
